Darf man in einem Gartenhaus wohnen? Aus den USA und anderen fernen Ländern kennen Sie vermutlich bereits so romantische wie abenteuerliche Bilder im Hinblick auf mögliche Wohnkonzepte. Einige Menschen leben in einem umgebauten Getreidesilo, andere haben sich eine Höhle zur Traumwohnung ausgebaut und wiederum andere finden in einem klassischen Gartenhaus die vier Wände, in denen sie sich offenkundig pudelwohl fühlen. In Anbetracht des immer teurer und knapper werdenden Wohnraums hierzulande erscheint es naheliegend und verlockend, es den Amerikanern gleich zu tun. Aber was ist hierzulande eigentlich erlaubt?
Höchstwahrscheinlich ahnen Sie bereits, dass die Bestimmungen in dieser Frage hierzulande deutlich strenger sind als im Land der unbegrenzten Möglichkeiten.
Ohne Baugenehmigung geht (fast) nichts
Abgesehen von wenigen kleinen, genehmigungsfreien Gartenhäusern, benötigen Sie auch für Gartenhäuser aus Holz immer eine Baugenehmigung. Hinsichtlich der Größe und des Standortes gibt es obendrein Auflagen, die je nach Bundesland ganz unterschiedlich sein können. Im stürmischen Schleswig-Holstein sind diese Auflagen zumeist strenger als im eher sonnigen Bayern. Zudem sind die Bestimmungen in geschlossenen Wohngebieten in aller Regel weniger streng als auf dem freien Feld. Genaue Details bekommen Sie bei der zuständigen Stelle der Stadtverwaltung. Ohne Baugenehmigung zu bauen ist übrigens nicht anzuraten: Steht hinter dem Sichtschutz aus Holz im Garten ein nicht genehmigtes Gartenhaus, kann dafür ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro fällig werden. Hinzu kommt oftmals die Auflage, das Gartenhaus wieder abzureißen. Die tatsächlich anfallenden Kosten sind also nochmals deutlich höher. Hinzu kommt das Ärgernis – und die Tatsache, dass Sie hinterher nach wie vor kein Minihaus im Garten haben.
Ist es erlaubt, ein Gartenhaus als Wohnraum auszubauen und zu nutzen?
Generell ist es zulässig, ein Gartenhaus als Lagerraum, Fahrradgarage oder auch als Atelier beziehungsweise Werkstatt zu nutzen. In den warmen Monaten des Jahres können Sie hier auch vorübergehend das Homeoffice einrichten, um ungestört und in natürlicher Umgebung arbeiten zu können. In Kleingartenanlagen ist meistens auch die zeitweise wohnraumähnliche Nutzung zulässig. Details dazu entnehmen Sie am besten der aktuellen Satzung der jeweiligen Kleingartenanlage. Generell handelt es sich allerdings um eine Nutzungsänderung, wenn Sie das Gartenhaus als Wohnraum nutzen möchten: Nun gilt es als Gebäude, für das spezielle baurechtliche Vorschriften gelten. In der erwähnten Kleingartenanlage ist eine Nutzung als vollwertiger Wohnraum fast immer ausgeschlossen und auch im Garten beziehungsweise auf anderen Flächen wird ein Antrag auf Nutzungsänderung nicht automatisch durchgewunken. Für ein Gartenhaus gibt es spezielle baurechtliche Privilegierungen, die bei der Nutzung als Wohnraum wegfallen. Unter gewissen Voraussetzungen kann es aber trotzdem interessant sein, dem Gartenhaus quasi ein Upgrade zum Tiny House zu verleihen. Denn dann lässt es sich auf noch vielfältigere Art und Weise nutzen.
Nicht nur in diesem Fall kommt es allerdings auf den Standort des Gartenhauses an. Zwar können Sie ein kleines Gartenhaus als Geräteschuppen im Prinzip einfach auf die gemähte Wiese stellen. Doch schon bei einem etwas größeren und dementsprechend schwereren Gartenhaus wird ein tragfähiger Untergrund erforderlich. Dieser kann zum Beispiel aus Beton gegossen sein, alternativ kann das Gartenhaus auch ein „echtes“ Fundament bekommen.
Wie sind die Auflagen bei einem Tiny House?
Das Tiny House bewegt sich hinsichtlich seiner Größe zwischen dem Gartenhaus und der „großen“ Immobilie. Allerdings gibt es hierzulande keine Rechtsnorm, in der die Beschaffenheit eine Tiny Hauses geregelt wäre. In der Fachwelt wird unter einem Tiny House meistens ein Haus verstanden, das die folgenden Eckdaten erfüllt:
Das Tiny House bietet einen vollumfänglichen, ganzjährig nutzbaren Wohnraum.
Der Wohnraum ist deutlich knapper bemessen als in anderen Wohnhäusern.
Das Häuschen ist an alle Versorgungsleitungen wie Elektrizität, Wasser und Abwasser, Gas, Telefon und Internet angeschlossen.
Oftmals wird auch die Mobilität als Kriterium genannt: Ein Tiny House ist nicht fest an einen Ort gebunden, sondern kann auch an einen anderen Standort verbracht werden. In der Praxis ist dies allerdings oftmals recht kompliziert, wenn das Tiny House etwa von einem Garten oder einer Terrasse umgeben ist.
Beim Tiny House ist eine Nutzung als Wohnraum nicht nur möglich, sondern vorgesehen.
Darf ein Tiny House überall aufgestellt werden?
Bereits bei einem Gartenhaus gibt es hinsichtlich des Standortes zahlreiche Auflagen. Bei einem Tiny House sind diese sogar noch weitgehender. Da es sich bei dem kleinen Haus um eine Wohnung handelt, darf es nur auf ausgewiesenen Baugrundstücken aufgestellt werden. Ein solches Grundstück muss nicht nur mit den angesprochenen Versorgungsleitungen erschlossen sein, sondern auch an das öffentliche Straßennetz angeschlossen sein. Auch hier gibt es nur sehr wenige Ausnahmen, etwa auf bereits mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück außerhalb von Ortschaften. Ein Selbstläufer ist die Sache freilich nicht: Haben Sie die Absicht, hier ein Gebäude neben ein bereits bestehendes stellen, wird dies nicht immer oder nur unter großen Auflagen genehmigt. Das gilt auch, wenn es sich um ein Tiny House handelt.
Wer also die romantische Vorstellung eines Tiny Hauses in der Einsamkeit oberhalb der Steilküste hatte, wird leider enttäuscht.
Gartenhaus und Tiny House im Vergleich: Was ist besser?
Für ein Gartenhaus gibt es zahlreiche Gründe – und sei es nur als Lagerplatz für Gartengeräte oder als Partyhaus neben dem eigenen Grillplatz im Garten. Es ist kostengünstig in der Anschaffung und sehr schnell aufgebaut. Allerdings gibt es keine Heizung und meistens nur ein sehr begrenztes Platzangebot. Das Tiny House hingegen kann etwa als Homeoffice oder Gästewohnung genutzt werden und ist schon alleine aufgrund der höheren Kosten viel zu schade für eine Nutzung als Lagerraum.
Das Tiny House als Immobilie der Zukunft?
Städteplaner gehen aber davon aus, dass der Trend zum Downsizing anhalten wird. Daher schreiben sie dem Tiny House auch und gerade in den Metropolen eine große Zukunft zu.
Schon heute können Sie mancherorts Siedlungen entdecken, die nur auf den ersten Blick wie eine Schrebergartenanlage erscheinen. Derlei Tiny House-Siedlungen werden voraussichtlich bald in den meisten großen Städten zu entdecken sein. Natürlich sind Studentinnen und Studenten dabei eine wichtige Zielgruppe. Da die Anzahl der Single- und Pärchenhaushalte aber nicht nur hierzulande zunimmt, wird das Minihaus auch für andere Bevölkerungsgruppen interessant. Denn das Tiny House lässt sich deutlich schneller errichten als ein Ein- oder gar Mehrfamilienhaus.
Auch die Baukosten sind deutlich geringer: Während Sie für ein Einfamilienhaus selbst in ländlichen Regionen einige hunderttausend Euro einplanen müssen, liegen die Kosten beim Tiny-House meistens eher im fünfstelligen Bereich.